Vivienda urbana · Ley 820 de 2003
Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Antes del modelo, lo que casi ningún contrato te dice: en vivienda urbana el depósito en dinero está prohibido, y no vale pedirlo aparte ni con otro nombre. La ley también fija el tope del canon, cuánto puede subir cada año y qué pasa si no pactan plazo. Nuestro contrato se arma con esas reglas ya puestas y con las decisiones que sí son tuyas: canon, forma de pago, reajuste, servicios y cláusula penal. $19.900, y pagas solo cuando está listo.
Nequi, Bancolombia, PSE o Daviplata.
- Sin depósito, como manda la ley
- PDF y Word para firmar
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Actualizado el
§ 01 El depósito
La regla que casi nadie cumple.
Art. 16Ley 820 de 2003
En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
Artículo 16 de la Ley 820 de 2003, «Prohibición de depósitos y cauciones reales».
- Prohibidoel depósito en dinero y toda caución real
- Ni aparteno vale pactarlo en otro documento
- Ni con otro nombre«fondo» o «garantía» es lo mismo
- Ni por un tercerotampoco por interpuesta persona
Es el segundo inciso el que hace la diferencia: la práctica común de cobrar «un mes de depósito» en un recibo aparte, o de llamarlo fondo de reparaciones, está igual de prohibida que el depósito de frente. Si eres arrendador y quieres respaldo, abajo está lo que la ley sí permite.
§ 02 Lo que la ley ya decidió
Cuatro cosas que no se negocian.
Por más que un contrato diga otra cosa, estas reglas aplican. Conviene saberlas antes de firmar, estés del lado que estés.
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Un año, si no dicen nada
El término es el que acuerden las partes y, a falta de estipulación expresa, se entiende por un (1) año (art. 5).
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Se prorroga solo
En iguales condiciones y por el mismo término inicial, si ambas partes cumplieron y el arrendatario acepta los reajustes autorizados (art. 6).
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Tope del canon: 1 %
El precio mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral (art. 18).
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Sube máximo el IPC
Cada doce meses y hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. Y te lo deben informar, «so pena de ser inoponible» (art. 20).
§ 03 Lo que debe acordarse
Los siete puntos del artículo 3.
El contrato puede ser verbal o escrito, pero en uno u otro caso las partes deben ponerse de acuerdo al menos sobre esto. Si tu borrador los trae todos, lo esencial está cubierto.
Quiénes son
Nombre e identificación de los contratantes, arrendador y arrendatario.
Cuál es el inmueble
Su identificación, y si se arrienda solo una parte, cuál es esa parte y qué zonas y servicios se comparten.
Precio y forma de pago
Cuánto, cada cuánto y por qué medio. Nuestro formulario pregunta si es mensual, quincenal, semanal o anual, y si va por transferencia o en efectivo.
Servicios y cosas conexas
La relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales que entran con el inmueble.
Cuánto dura
El término de duración. Si lo dejan en blanco, la ley pone un año.
Quién paga los servicios públicos
La designación expresa de a cargo de cuál de las partes está ese pago.
Y la administración, si aplica
No está en la lista del artículo 3, pero en propiedad horizontal es la discusión más común: el formulario pregunta si está incluida en el canon o la paga aparte el arrendatario.
§ 04 Lo que decides tú
Las cláusulas que sí se pactan.
Estas son las preguntas que el formulario te hace, y cada respuesta cambia una cláusula del contrato.
El reajuste
Según el IPC del período anterior o un porcentaje fijo anual. Cualquiera que elijas queda limitado por el tope del artículo 20, así que un porcentaje fijo por encima del IPC no es exigible.
Los intereses de mora
La tasa máxima legal permitida, o una tasa fija que pactes. Si eliges fija, el formulario te pregunta cuál y la escribe en la cláusula.
La forma de pago
Transferencia o consignación —y ahí pide la cuenta— o efectivo. El contrato recuerda que, si el arrendador se rehúsa a recibir, el arrendatario cumple consignando conforme al artículo 10 de la Ley 820.
La cláusula penal
La suma que debe pagar la parte que incumpla. Es opcional, y conviene que sea proporcionada: una cláusula desmedida se discute.
La entrega
La fecha en que el arrendador hace la entrega material del inmueble, que no siempre coincide con la fecha de firma.
§ 05 Si eres arrendador
La garantía se verifica antes.
Si no puedes pedir depósito, el respaldo tiene que venir de otro lado. Esto es lo que la ley sí permite y lo que de verdad reduce el riesgo.
Codeudores con solidaridad
Es la figura estándar y es válida: responden junto al arrendatario. Sobre cierto nivel de canon el mercado suele pedir dos.
Póliza o afianzamiento de arrendamiento
Un tercero asume el riesgo de impago a cambio de una prima. No es un depósito: no sale del bolsillo del arrendatario como garantía retenida.
Y sobre todo, estudiar al candidato
Es lo único que actúa antes de que exista el problema. Nuestro estudio de riesgo de arrendamiento revisa los soportes del solicitante y de su codeudor y entrega un veredicto con puntaje, hallazgos citados y condiciones para arrendar.
§ 06 Qué recibes
Un contrato listo para firmar.
Las partes y el inmueble
Identificación completa de arrendador y arrendatario y la del inmueble, con la parte arrendada y las zonas comunes cuando aplica.
Canon, forma de pago y reajuste
El valor, la periodicidad, el medio de pago con la cuenta si va por transferencia, los intereses de mora y el mecanismo de reajuste que elegiste.
Duración, prórroga y entrega
El plazo con su fecha de inicio, la prórroga en los términos de la Ley 820 y la fecha de entrega material.
Obligaciones de cada parte
Las que la ley impone a arrendador y arrendatario, redactadas como cláusulas, incluida la consignación del canon si hay negativa a recibirlo.
Causales de terminación
Las de la Ley 820 para cada parte, más las que se pacten, y la cláusula penal si la incluyes.
En PDF y Word
Para imprimir y firmar, o para ajustar un detalle antes. No necesita notaría: el arrendamiento de vivienda no exige escritura pública.
§ 07 Preguntas frecuentes
Lo que todos preguntan.
¿Tu duda no está aquí? Pregúntale al asistente en el chat o escríbenos por WhatsApp.
Preguntar por WhatsApp¿Me pueden exigir un depósito para arrendar una vivienda?
No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana. Es una prohibición expresa, no una recomendación.
¿Y si me lo piden en un documento aparte o con otro nombre?
Tampoco. El mismo artículo cierra esa puerta: las garantías no pueden estipularse indirectamente ni por interpuesta persona, ni pactarse en documentos distintos al contrato, ni sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes. Llamarlo fondo, depósito de garantía o anticipo no lo vuelve legal.
¿Entonces cómo se asegura el arrendador?
Con lo que sí permite la ley: codeudores con solidaridad, una póliza o afianzamiento de arrendamiento, y sobre todo un buen estudio del candidato antes de entregar las llaves. La garantía no se cobra por adelantado, se verifica antes.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
Cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio, y hasta el cien por ciento del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario anterior (artículo 20). Además el arrendador debe informarte el monto y la fecha del incremento, so pena de que no te sea oponible.
¿Hay un tope para el valor del arriendo?
Sí. El artículo 18 dispone que el precio mensual no podrá exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se arriende, y que esa estimación comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.
¿Cuánto dura el contrato si no pactamos plazo?
Un año. El artículo 5 dice que el término será el que acuerden las partes y que, a falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.
¿El contrato se renueva solo?
Sí. Según el artículo 6, se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada parte haya cumplido sus obligaciones y que el arrendatario acepte los reajustes de renta autorizados por la ley.
¿Sirve un contrato verbal?
Legalmente sí: el artículo 3 admite que el contrato sea verbal o escrito. Pero en un conflicto lo verbal hay que probarlo, y por eso conviene el escrito: deja constancia del precio, el plazo, los servicios y el estado del inmueble.
§ 08 Sigue tu caso
La ruta completa.
$19.900 · pago único
Que el contrato no sea el problema.
Responde unas preguntas sobre el inmueble y el canon, y mira el contrato antes de pagar nada.